就在最近，位于苏州玲珑湾四区37幢的业主集资对这个房龄近20年的老小区做改造更新，户均筹资4.2万元。

　　或许这一次的改造能给南京不少老旧高层小区提供经验，毕竟升级的不仅仅是硬件，对生活质量甚至房价的提升也是不可估量的。

　　据了解，苏州玲珑湾花园自今年7月起，开始做楼栋更新，更新范围主要围绕楼栋外立面，地上入户大堂以及地下车库入户大堂进行。

　　此次改造更新除了外立面动用了维修基金，其余部分的维修费用都是业主们众筹而来，平均每户大概出了4.2万元，有94％的业主出资。

　　一个近20年的老小区，集资改造后呈现出不输五星级酒店的观感，放在当下的新房楼市中，产品力也值得说道一二。

　　南京很多新小区在交付前改造时都会遇到种种阻碍，为什么苏州的近20年老小区能成功？

　　玲珑湾小区位于苏州金鸡湖畔，玲珑湾四区在2007年开盘，开盘精装均价11000元/平左右。值得一提的是四区前排的湖景大平层，均价在23000元/平左右，单价是后排的两倍还多。

　　四区37幢作为一线万/平，比起更高的生活质量，很多业主还是更愿意花4.2万进行升级。

　　不过这个小区筹资也并不是一步到位；有部分业主一开始也会持怀疑观望态度，但随着楼栋更新进度的加快，业主们看到了成果初显，就会更愿意出资，改善居住环境。

　　了解到居民的诉求后，玲珑湾社区党委支持居民成立“楼栋微更新小组”，倡议“向内挖潜”，发动居民中土木施工、企业管理、财务审计等领域的能人参与进来。很快，一支由40多名志愿者组成的更新小组建成了。

　　那对于老小区来说，业主自发众筹改造，俨然慢慢的变成了了老旧改的新途径。具体需要怎么做呢？

　　简单来说，第一步是要征得业主的同意，才能去推进后续事情的开展；其次，业主们可以成立一个工作授权小组，由小组成员跟进后续的更新事宜；最后，这件事情的成功与否，还得取决于资金是否充裕，如果中途资金不够，业主们是否还愿意继续出资。

　　棚改（拆迁安置）是一场少数人的造富运动，而旧改无疑是老小区变好的绝佳答案。

　　南京在近几年其实已经开展了众多老旧小区的改造，效果很显著，比如建于2000年的建邺区的银轮花园小区，就迎来了翻天覆地的变化。

　　不过，目前由政府主导的旧改，更多的是保障业主的生活需要，并不是改善需求，所以大部分旧改小区改造后，在房价上都不会有一个很明显的变化。

　　特别是高层老小区——市中心优质地段、总高30多层、房龄近30年、外立面破旧明显、住户中老年人居多。

　　值得一提的是，南京目前各大新交付小区业主慢慢的开始逐渐觉醒，团结一致进行小区升级改造工作：

　　比如城南金基雅玥在与业主经过协商沟通后，将立面米白色一体板调整为银灰色干挂复合铝板及银灰色复合铝板一体板，浅灰色仿石涂料调整为浅灰色真石漆；

　　比如万科翡翠滨江小区业主按户型面积比例平摊阳台封闭及外立面升级费用，最大户型230㎡的业主需要自掏腰包约10万。

　　河西南颐和铂湾在100％业主签署协议后，开发商同意业主自费进行阳台封闭及将项目二层以上东西山墙外立面材质由真石漆调整为干挂铝板，户均自费约2万。

　　中国府每户业主自发众筹8000元（众筹率97%），大多数都用在小区公区细节的提升，包括风雨连廊、会所、车库入口等方面。

　　建发珺和府将业主阳台升级成落地窗，并统一封闭阳台，费用采用阳台改造券抵扣的形式，对业主免费。

　　城北幕府创新区鼓悦蘭园小区实现完全人车分流、非机动车路线合理化改造、升级车库、升级小区围栏、沥青路面升级为透水砖等。

　　相比此前对于学区、得房率等的偏重，南京楼盘已全方面进入卷品质阶段。新楼盘的颜值标准慢慢的升高，限价期间一些品质不够到位，或者未达到业主完美要求的小区为了能够更好的保证竞争力，也开启军备竞赛，南京人对住房的要求越来越高。

　　但是在老小区方面，如果有这方面的需要，或许苏州玲珑湾的三步走是一个不错的借鉴。

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