4月11日9时30分至10时30分，长江日报“周二之约”问法官专栏邀请硚口区人民法院汉正街小商品市场人民法庭庭长柳青做客长江日报直播间，为大家解答房产纠纷如何有效维权，并以案说法进行了讲解。

  楼上装修，将楼下卫生间的天花板打了个大洞。补洞，还是换楼板？楼上楼下都蒙了，无奈只得求助法院。

  两年前，武汉市硚口区的陈先生买了一套商品房，装修入住没多久，卫生间的天花板上出现了一个巴掌大的洞。上楼查看发现，是楼上的王先生请人装修卫生间时不慎将地板打穿。

  见陈先生找上门来，王先生认错态度非常好，连忙让负责装修的公司想办法修复。装修公司却告诉他，修复楼板要专业资质，他们既没这个资质，也不了解这一个洞该怎么补。是堵上？还是要换整块楼板？

  装修公司“不靠谱”，陈先生和王先生都蒙了。找专业公司一问，得知这可是个大工程。楼板被打穿，简单堵上，后续会出现脱落、渗水等问题，必须更换整块楼板，而更换楼板又涉及楼房安全……

  王先生让装修公司找专业技术人员来维修，装修公司让王先生自己去找。王先生自己去找，陈先生又不放心，要求工程必须由他请专业机构来检测、鉴定。

  三方争执不下，一晃就是三个月。卫生间不能用，房子也没法住，陈先生将王先生告到汉正街法庭，要求赔偿。

  庭审中，王先生认为，打穿楼板的是装修人员，责任应该由装修公司承担。陈先生声称，因楼板问题其房屋三个月未住，要赔偿其租金近万元。王先生认为不合理，因为打穿的楼板位于卫生间洗漱区，不影响卫生间正常使用。至于陈先生要求楼板修复后一定要经过他请的鉴定机构鉴定，也不好办。换楼板是个大工程，很麻烦。

  法庭经审理认为，修复楼板涉及房屋安全，由王先生请专业技术人员进行实施工程、鉴定，陈先生全程监督完成。楼板受损部位位于陈先生家卫生间干区顶部，该楼板的破坏程度并不必然导致楼下房屋不能居住，但考虑到楼板损坏客观上对楼下房屋的使用造成一定影响，且楼板修复过程中亦会给楼下使用房屋带来不便，故酌情赔偿2500元。王先生的装修损失可依据装修合同另行主张，找打穿楼板的装修公司赔偿。

  一审判决后，王先生请人按照陈先生的要求更换了卫生间的楼板，并赔偿了陈先生2500元。

  直播中有网友问，租客自行提前退租，将钥匙交给邻居并告之房东收取，房东未及时收房导致的损失谁承担？

  租客提前退租构成违约，但其腾退后将房屋钥匙的放置位置告知房东时，房东即已具备收回房屋的条件。房东未及时收回房屋导致的损失由其自行承担。解答问题后，法官介绍了一起类似案例。

  2021年3月1日，冯先生以每月1400元的租金，租下罗先生的房屋，租期2年。半年后，冯先生要求提前退租，罗先生不同意。双方协商未果诉至法庭。双方的矛盾焦点在于，从租客说退房到房东承认收房，其间房子空闲长达5个月，这个损失谁负责？

  冯先生声称，他于2021年8月30日将房内物品复原，并打电线日退租，房门钥匙放在对门邻居手中。罗先生应退还预付租金及押金。

  罗先生则表示，当时他并不知道房屋已清空，也没有收到钥匙，直到2021年10月他才知道钥匙在邻居手中，并于2022年2月3日从邻居家拿到钥匙进屋查看。冯先生应对此承担责任。

  法院审理认为，二人的租赁合同于2021年9月1日解除。合同解除后，租客应返还房屋，逾期返还应按合同约定的租金标准向房东支付房屋占用费。房东自认于2021年10月底11月初从邻居处得知租客将钥匙放于邻居处，应视为房东当时已具备收房条件。房东作为出租人应履行积极收房的义务，其不及时收房导致损失扩大的责任应自行承担。

  据法官介绍，在房屋装修中争议最多的问题有两个：一个是装修项目越装越多，另一个是装修期限一拖再拖。

  一年前，武汉市民张山购买的婚房交房后，为尽快完成装修，与装修公司签订装修合同，约定工期60天，工程包干价12万元。合同签订后张山支付了全款，谁知过了三个月，工程进展不到一半。2022年3月，因装修迟迟未完工影响到婚期，张山将装修公司告到法院，要求解除装修合同，并要求装修公司返还工程款、赔偿损失。

  法庭审理认为，装修公司明知张山因结婚需尽快完成装修，但未在合同约定的工期内完工且长期停工，导致张山合同目的没办法实现，张山有权主张解除合同。装修公司已完工部分经验收合格，该部分工程参照合同约定造价为3万余元，故合同解除后装修公司应将剩余工程款8万余元返还给张山。装修工程构成违约，应承担违约责任，但装修合同并未约定工期延误违约责任，法院综合考量合同约定、张三的损失情况、装修公司的违约情节后，参照当地租赁市场行情，酌定装修公司赔偿约相当于3个月的租金。

  法官答：装修公司施工了一部分“跑了”，俗称“半拉子工程”，业主可主张解除装修合同，并要求装修公司承担违约责任。但装修公司已完工部分如质量合格，则业主仍应参照合同约定、报价清单、市场行情、湖北省定额计价标准等支付该部分的工程款。

  网友问：预售商品房墙面开裂、下水管堵塞、阳台渗水，买房人可以拒绝收房吗？

  法官答：如果开发商交付的商品房不存在“主体结构质量不合格”或“严重”影响正常居住使用的问题，仅存在开发商需要承担质量保修责任范围内的房屋及装修质量瑕疵的，买房人不能拒绝收房，仅可要求开发商承担保修义务。

  法官答：签订合同时应明确约定工期、工期顺延的条件、工期违约的责任等事项。如装修公司装修过程中拖延施工甚至长期停工，导致业主的合同目的没办法实现，业主可主张解除装修合同。如系装修公司单方面问题造成工期延误，业主可要求装修公司承担工期延误违约责任。

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