不过，就记者正常采访的结果看，多数业内人士还是对6月1日的土拍结果泰然处之，这与上海土地市场的“红五月”密不可分。5月上海土地市场几乎刷新了所有人的三观，尤其是5月18日，周浦地块被保利以54.5亿元的价格拍得，地块挂牌起始价格为13.77亿元，溢价率达到296%，楼板价43607元/平方米。扣除5%的保障房与15%的自持面积后，实际可售面积楼板价在55000元/平方米左右。按照业内普遍测算，未来周浦保本售价将达到7.9万元/平方米，这在外环外板块堪称绝无仅有。

　　当天的土拍现场面对连续的疯狂报价，主持人甚至带着哭腔请诸位“冷静”，但仍然挡不住“买买买”的节奏。据悉，周浦地块出让条件相当严苛，其中规定有15%的面积需要自持70年不能出售、5%的面积作为保障房无偿移交给政府、不能有三层以下的联排和别墅产品；且自持的住宅面积不能境内转让，不能成立独立的商业公司，不能做商业，不能办小产证，但这些附加条件在已经“炒红眼”的上海土地市场上依然成为浮云。

　　6月1日，《中国经济周刊》记者来到这块已经落槌十几天的“明星板块”，从上南路进入渡桥路，一下车就有多位中介业务员围拢上来。周浦地块北侧，紧邻着三个新楼盘：世茂云图、中骏·柏景湾和阳光城御景湾。

　　中原地产物业顾问朱茂松告诉《中国经济周刊》记者，三个新盘目前都已经无房在售。其中，阳光城御景湾全部售罄，但世茂云图和中骏·柏景湾的未售房源是在5月18日保利拍得周浦地块的当天，全线封盘。

　　“从目前来看，对周浦这边区域比较感兴趣的群体中，‘张江男’是主力，如果驱车，我们这里距离张江高科技园区车程也就20分钟，封盘前我们这里和张江区域的新房比有价格上的优势。”世茂云图客户经理杨坤则对《中国经济周刊》记者解释。

　　“张江新房源相当稀少，万科翡翠公园已经卖到了6万多、7万一平方米，我们封盘之前单价是4.2万~4.8万左右，开盘之后的涨幅还没有确定，但至少涨幅会在5000元/平方米以上。”杨坤告诉记者。

　　5月除了周浦外，在11日还连续诞生了三个“地王”，无一例外都是外环外板块。第一块拍出的是奉贤区南桥新城16单元36-03区域地块，这个暂无地铁停靠、商业配套也还欠缺的地块引来24家房企参与竞拍，包括“大咖”中铁、碧桂园、象屿、格力等，最终象屿以21.5亿元拍下，溢价率126.25%，楼板价达到22625元/平方米，楼板价直追在售的新楼盘报价。

　　紧接着，与浙江接壤的松江区两个地块上演了抢夺“地王”的角逐。松江泗泾SJSB0003单元10-05地块被格力以19.65亿元的总价竞得，楼板价达3.77万元/平方米，就在围观者纷纷大呼“看不懂”之际，这个“地王”纪录仅仅维持了不到半小时，剧情再度反转，融创以30.05亿元竞得SJSB0003单元12-01地块，溢价率111.62%，楼板价达到了38291.33元/平方米，成为新晋“地王”。

　　据记者调查，泗泾地块附近在售的楼盘精装均价大约是3万元/平方米，而泗泾两幅地块的楼板价都已经轻松超越在售楼盘的市场价，在火热预期下，“面粉比面包贵”成为了上海楼市常态。

　　多位接受记者正常采访的地产人士都表示，随着城市功能的不断外扩，未来可能要用东京的城市版图来衡量上海地产，也就是在城市内打造多个中心，而不再仅仅是现在这种简单用“环”作为准绳的规则。

　　“游戏规则可能要变了，当地铁四通八达，各个板块中心崛起，商圈丛立，原先一些外环外的购房者完全不用再到传统的‘市中心’购物消费，只应该要依据自己上下班的交通半径来选择位置，所谓内环、外环的概念会慢慢的淡化。”记者从不同地产人士处都听到了类似的说法。

　　“比如我们这里还有一部分就是借光世博前滩，那边正在建很多大型综合体、办公楼，政府意在把世博前滩建设成第二个陆家嘴，那边会有一大批人有买房需求，这部分人群一开始都是在三林买房，但现在三林已无新房可卖了，我们这边是离三林较近的住宅区域，接下来世博前滩、三林这批人都会到我们这里来买房，像张江那边一开始也是往唐镇转移，现在唐镇满了，这批人就也开始向我们这里转移，未来还会持续有新的地块出让，这里最终会形成一个3.8万人左右的大型住宅聚居区。”世茂云图客户经理杨坤对记者如是说。

　　事实上，未来18号线开通后，周浦将会彻底摆脱交通上的钳制，加上龙阳路站可以直接换乘16号线通往迪士尼，这些利好也在加大马力地将它打造成区域性的中心。

　　上海3·25房产新政出台只有两个多月，虽然成交出现大幅坍塌，一级市场热度非但不减反而愈演愈烈，从5月到6月，每一次土地竞拍都呈现出众家疯抢的状态，即使是没有拍得土地的开发商也不愿意错过盛宴，在公告里大秀存在感。

　　5月19日，三湘股份就发布了重要的公告称，为增加该公司经营性土地储备，增强可持续发展力，计划参与近期上海市某块经营性土地使用权的竞买活动。

　　日前，中渝置地副主席及董事总经理林孝文也在股东大会上表示，公司去年出售7个位于内地二三线亿元，套现所得资金会改为投资于更高回报的城市，如北京、上海等内地一线地区。

　　“大家为何需要这么高的价格非理性拿地？我也问过两个开发商朋友，他们都笑称‘要么早死、要么作死’，这还是我在圈内非常要好的朋友。”上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦接受《中国经济周刊》记者正常采访时坦言。

　　“房企每年都有拿土地的压力，上海2015年土地供应比2014年大概降了三成，2014年比2013年也是减了两成，住宅用地将慢慢的变少，开发商越是在一二线布局，每年的财报数据相对来说就越漂亮，上海是最大的热土，为什么苏州南京这一些地方近期也是地王频出？都是因为在上海拿不到地，因为房企每年拿土地有指标，今年完不成，两年以后你的业绩就会很难看。”卢文曦对记者解释道。

　　据记者了解，上海建设用地规模目前已经十分接近政策的“天花板”，未来可供开发的土地只剩约5%。2015年底上海市委公布的“十三五”规划提出，截止到2014年，全市建设用地已达3124平方公里，开发强度为46%，远超于纽约、东京、香港等国际大都市。“十三五”规划建设用地要实现负增长，就是到2020年要守住3185平方公里的红线，比原来的规划目标减少41平方公里。这在某种程度上预示着未来5年，新增建设用地只有约60平方公里。

　　实际上，近年来上海住宅用地供应已经逐年递减，也成为开发商如今孤注一掷的决策参考。2013年，上海住房用地计划供应量为1000公顷；2014年，这一数值减少了三成，为700公顷；而到了2015年，商品房供应计划面积更进一步缩减至400~600公顷，其中还包含有保障性住房面积。

　　根据业内的开发周期计算，2015年出让的土地大概会在今年的年中或者下半年集中入市，而今年出让的土地也会在未来2~3年投入市场，现在看起来失控的土地市场会不会届时甩出现实的“耳光”？

　　“周浦拍地的时候第一波加价就吓掉了一批人，第一次举牌就加了7亿，主持人都在说‘冷静，冷静’，其实历来地王的日子未必是好过的，表面很光鲜，但整个项目做下来，利润未必很高，光给你树个名头，你挣不到多少钱。”卢文曦对记者直言，“如果是对于一些在上海拿地的新房企，不赚钱可以赚个名气，但真正获益的其实是周边的一些项目和二手房，像之前的大宁地王、长风地王都是这样，一拍下来，周边楼盘就涨了15%。”

　　按照卢文曦的算法，周浦所谓“保本售价”并不靠谱，“不看溢价率，主要看楼板价和周边项目的差价，一般来说，‘面粉接近面包’，或者面粉比面包高个百分之二三十，将来盈利还有希望，周浦这个要达到百分之五六十，绝对是偏高的，未来的销售有很大压力，等于对赌一年以后，房价暴涨50%。”

　　中原地产首席分析师张大伟也对《中国经济周刊》记者分析称，并不看好现在“地王”未来的盈利。“在我看来，周浦这种价格，销售端肯定都是不合理的，因为现在房价市场起码稳定下来了，按照开发周期来看预期可能是一两年之后，现在它的预期可能拖长到三四年之后，毕竟三年前，2012年左右上海的价格到现在起码涨了50%，大部分企业都在抢地，因为它相信这个逻辑，对于未来房价的上升空间，从目前的收入端或者需求端来看，它是支撑不了这么翻倍的涨幅的。”

　　不过，张大伟认为，其中有一个货币供应端的变量，“2008年的时候上海的均价才1万块钱，正是因为货币超发的结果导致了房价飙涨，对公司来说，它是从资金和人口两个方面考虑的，从人口角度来看，上海的人口增幅放缓了，人口的收入增幅也没那么快，但如果考虑到供给端，土地供应减少，货币又超发，开发商还是抱着豪赌的心态，因为房价已经是一个货币现象，从这个方面看，‘地王’的预期价也未必一定达不到。”