531光伏新政影响巨大，工商业分布式光伏异军突起，成为“531”新政后下一个掘金口！

  相关多个方面数据显示，全国既有建筑面积超过400亿平方米，其中，工业建筑占15%，达到60亿平方米，此外，住宅建筑占70%，公共建筑占15%。60亿平方米的工业屋顶，假设全部安装光伏，能安装大约600GW的光伏电站。公共建筑屋顶也是60亿平方米，其中，大部分属于商业建筑，估计应有400GW的市场容量。

  工商业屋顶光伏电站，主要是运用在工业园厂房、科技园屋顶，学校、医院、酒店等。工商业屋顶面积大，屋顶平坦，用电量大，用电价格高，故而装机容量大，发电量也大。从数据上看，尽管工业建筑所占比例不大，但结合收益率以及用户的需求来看，工业建筑光伏屋顶项目却是最具市场爆发力的部分。

  1000平米的屋顶大约能安装100千瓦左右的光伏电站，比户用安装容量大多了。耗能3000吨标准煤以上的有造纸、化工、农副食品加工等高耗能行业，最适合建屋顶光伏。这类企业大都是用电的大户，如果将屋顶的能源做到合理利用将是一笔潜在的巨大财富。而这类企业房屋产权长，通常能达到20年以上的使用权，更适合开发兆瓦以上大型屋顶电站，不但为企业解决了用电问题，也是对社会经济环保效益的巨大贡献。

  实际数据表明，工商业屋顶光伏年收益率在15-25%，5年左右就可以收回成本，收益能获取25年，即使是在2020年完全取消补贴实现平价上网之后，自发自用的工商业屋顶光伏的收益仍然不可能会受到影响，因此具有广阔的发展前景。

  那么，工商业屋顶光伏收益如何计算？国家和地方有哪些扶持和补贴政策？工商业屋顶光伏项目具体如何申报？如何勘察？在项目建设运营中又需要规避哪些法律方面的风险呢？

  由于工商业用电量大且电价高，平价上网后，工商业屋顶光伏电站收益仍然相当可观，因为光伏度电成本低于电价，循序常规使用的寿命长达25年以上，而采取“自发自用，余电上网”的模式，收益率达15%-25%左右，因此属于一次性投入，可多年收益的好项目。

  以山东某工业生产厂房为例，安装一个300kW的光伏电站，该厂房平价电价0.86元，用电时间为早上8点至下午6点，用电期间光伏发电可以全部自用，其他时间余量上网，以脱硫电价0.36元卖给电网公司，综合计算自发自用比例为80%，余电上网比例为20%。

  先计算成本，531新政策出台后，组件和逆变器等设备厂家下降了价格，300kW的光伏电站原材料和安装成本可降到4元左右每瓦，EPC利润也会下降，算0.5元每瓦，这样总系统初装费用为140万元左右。

  再计算收益，300kW在山东地区，平均每年发电40万度左右，自用比例为80%，按0.86元每度价格算，每年收益为27.52万元，余量上网比例为20%，以脱硫电价0.36元卖给电网公司，总费用为2.88万元，加起来为30.4万元。每年收益30.4万元，年收益率21.7%。25年总收益760万，是初始投资的5倍以上。

  再来算度电成本，光伏电站生命周期25年以上，加上运维的费用，算5元每瓦，再加上前期财务成本，总费用为180万元，算上组件衰减，20年总发电度数为800万度，平均度电成本为240/800=0.3元，已经低于脱硫电价。

  “光伏+工商业”时代已经来临，这就为公司可以提供了新的发展模式，厂房屋顶变成了“香饽饽”、“摇钱树”。也就是说，公司能够在自家厂房屋顶或楼顶上建一个光伏电站，这样电站所发的电就能提供给自己使用也能并网卖给国家电网，一来可以充分的利用企业闲置屋顶来赚钱，这种模式也已成为不少企业开源节流的首选。

  2018年5月31日，国家发改委、财政部、国家能源局联合印发《关于2018年光伏发电有关事项的通知》（以下简称《通知》）明确，根据目前行业发展的真实的情况，今年我国暂不安排普通光伏电站建设规模。就连此前有大量政策倾斜、不受指标管理的分布式光伏，也将受到相应限制，6月后中央将不再进行补贴。同时，《通知》还提出了支持分布式光伏“有序发展”的思路，并且对此前从未被纳入指标管理的分布式光伏确定了1000万千瓦左右规模的“上线”。具体来说，《通知》规定，自发文之日起，新投运的光伏电站标杆上网电价每千瓦时统一降低0.05元，I类、II类、III类资源区标杆上网电价分别调整为每千瓦时0.5元、0.6元、0.7元（含税），较去年底均下降了0.05元。《通知》还提出，自发文之日起，新投运的、采用“自发自用、余电上网”模式的分布式光伏发电项目，全电量度电补贴标准降低0.05元，即补贴标准调整为每千瓦时0.32元（含税）。

  2018年4月13日，国家能源局发布《关于征求光伏发电有关政策文件意见的函》，对《关于完善光伏发电建设规模管理的意见》和《分布式光伏发电项目管理办法》两个文件进行征求意见。

  《分布式光伏发电项目管理办法》最大的变化莫过于：工商业分布式不能选择全额上网。除户用分布式光伏可选择全额上网模式外，其余小型分布式光伏发电设施可选择“全部自用”“自用为主、余电上网(上网电量不超过50%)”两种运营模式;如余电上网电量超过50%，上网功率超出其备案容量50%部分的电量按基础电价结算，不再支付补贴。鼓励上述上网电量参与市场化交易或碳市场等机制，通过市场方式提高经济性。小型分布式光伏电站应采用“全部自用”的运营模式。

  根据发改委、能源局联合发布的《关于开展分布式发电市场化交易试点的通知》，分布式能源项目在110kv电压等级内可以再一次进行选择就近销售电量。对于分布式光伏来说，这是一个极大的利好，不仅能保持较高收益率，还能够借此打开更加广阔的市场。

  根据有关政策，国家能源局将重点选择分布式可再次生产的能源资源和场址等发展条件好，电力需求大，电网接入条件好，可以在一定程度上完成就近消纳的市（县）级区域以及经济开发区、工业园区、新型城镇化区域等作为分布式交易试点区域，并于2018年7月1日之前证实启动交易。

  2016年12月，国家能源局在《太阳能发展“十三五”规划》中专门提出:“大力推进屋顶分布式光伏发电，继续推进分布式光伏发电应用示范区建设”，到2020年建成100个分布式光伏应用示范区，园区内80%的新建建筑屋顶、50%的已有建筑屋顶安装光伏发电。在具备开发条件的工业园区、经济开发区、大型工矿企业以及商场学校医院等公共建筑，采取“政府引导、企业自愿、金融支持、社会参与”的方式，统一规划并组织实施屋顶光伏工程。

  《能源发展“十三五”规划》中提出，到2020年分布式光伏装机容量要达到60GW。根据能源发展“十三五”规划，2018－2020年我国分布式光伏每年装机量要超过10GW。在2017年近20GW的分布式装机中，占大部分的还是工商业屋顶。

  2018年6月初，国网山东省电力公司下发的《关于分布式光伏并网有关事项的通知》规定，及时做好分布式光伏电价调整。对于2018年5月31日（含）以后新投运的且纳入国家认可的规模管理的分布式光伏发电项目全部按投运时间执行对应的标杆电价。其中，采用“自发自用，余电上网”模式的分布式光伏发电项目，全电量度电补贴标准为每千瓦时0.32元（含税）。

  2018年6月12日，国网浙江省电力有限公司下发《关于分布式发电有关事项的通知》规定，在国家今年安排1000万千瓦规模内的项目，2018年6月1日(含)以后并网的，采用“自发自用、余电上网”模式的分布式光伏发电项目，全电量度电补贴标准调整为0.42元/千万时(包括国家补贴0.32元/千万时和省补贴0.1元/千万时);采用“全额上网”模式的分布式光伏发电项目，上网电价调整为0.8元/千万时，其中高出同期燃煤标杆电价0.4153元/千万时的部分、即0.3847元/千万时为电价补贴(包括国家补贴0.2847元/千万时和省补贴0.1元/千万时)。

  2018年6月4日，浙江省嘉兴市发布《关于进一步实施嘉兴市本级分布式光伏电量补贴政策的通知》，鼓励公共领域“光伏+”，除家庭、企业厂房和地面光伏电站以外，对规模在20kW及以下的公共机构、学校、商业建筑、交通、商贸、旅游等领域的分布式“光伏+”应用项目，且在2018-2019年期间并网投运，按发电量给予0.1元/千瓦时的财政补贴，自并网起连续补贴3年。事实上，目前分布式光伏项目的地方光伏补贴也主要分布在东南部城市，根据现有政策，浙江省除省级补贴0.1元/kWh长达20年之外，大部分市、县还有力度不等的2-5年的财政补贴，最高可达0.4元/kWh，广东、江西、安徽、湖南、湖北、江苏的部分市、县也存在不同程度的补贴，多以五年居多。

  2018年6月5日，河北省能源局也发布了《全省分布式光伏发电建设指导意见(试行)》的征求意见稿，这是继国家能源局823号文出台之后，首个即将出台的省级分布式光伏发展规划。文件提出到2020年，全省新增分布式光伏发电规模2GW，2018年指标为670MW。重点发展趋势集中在“光伏+热源”供暖，分布式光伏扶贫，党政机关事业单位绿色用能以及分布式光伏发电市场化交易四点。同时提出优先保障太阳能取暖光伏发电和光伏扶贫并网发电，并规划各市的分布式光伏建设规模如下。(实际规划容量以最终出台的政策文件为准)

  目前国内已经有多个省份出台措施，规定了年综合能耗超过1000-5000吨标煤、商业企业年用电量超过300万千瓦、万元工业增加值能耗高于1吨标煤以上、屋顶面积达1000平方米以上的企业屋顶必须配套建设分布式。各省市政策如下：

  强制配套建设分布式的省份装机量持续增加，对于研发企业来说，开发阻碍比较小。众多企业逐渐转向分布式项目投资，竞争激烈。

  综合考虑，重点投资区域有山东、安徽、河南、津京冀、江浙沪、蒙东、湖南、湖北、广东、山西、海南、黑吉辽，东三省需考虑限电风险；全额上网类项目应将II类地区拥有I类光照，III类地区拥有II类光照的地区作为重点投资目标；中东部省市一般工商业平均电价高于0.65元/千瓦时，可着重开发自发自用类项目。

  1、经办人身份证原件、复印件和法定代表人身份证原件、复印件（或法人委托书原件）

  2、企业法人营业执照，税务登记证，组织架构代码证，土地证等用地合法性支持文件。

  4、合同能源管理项目、公共屋顶光伏发电项目还需要出示建筑物及设施使用或租用协议

  服务方式：当地供电公司依照国家、行业及地方相关技术标准，结合项目现场条件，免费制定接入系统方案，并通过书面形式答复申请企业。

  服务时限：自受理并网申请之日起20个工作日（多点并网的30个工作日）内完成。

  服务方式：380（220）伏多点并网或10千伏并网的项目，企业用户在正式开始接入系统工程建设前，需要自行委托有相应设计资质的单位进行接入系统工程设计，并将设计材料提交当地供电公司审查。

  服务方式：当地供电公司按照国家、行业、地方、企业标准，对企业用户的接入系统模块设计文件进行审核检查，出具、答复审查意见。根据审查意见开展接入系统工程建设等后续工作。若审查不通过供电公司提出修改意见。若需要变更设计，应将变更后的设计文件再次送审，通过后方可实施。

  服务方式：企业用户根据接入方案答复意见和设计审查意见，自主选择具备相关资质的实施工程单位实施分布式光伏发电本体工程及接入系统工程。工程应满足国家、行业及地方相关实施工程技术及安全标准

  服务方式：光伏发电本体工程及接入系统工程完工后，企业用户可向当地供电公司提交并网验收及调试申请，递交验收调试所需要资料

  3、主要电气设备型式认证报告或质检证书(包括发电、逆变、开关等设备)，继电保护设施整定记录，通信设施、电能计量装置安装，调试记录

  服务方式：在正式并网前，当地供电公司完成相关计量装置的安装，并与客户按照平等自愿的原则签定《发用合同》其中10千伏并网还需要签证《电网调度协议》，约定发电用电相关方的权利和义务

  服务方式：当地供电公司安排工作人员上门为客户免费进行并网验收调试，出具《并网验收意见书》，对于并网验收合格的，调试后直接并网运行，对于并网验收不合格的，当地供电公司将提出整改方案，直至并网验收通过。

  《分布式光伏发电项目管理办法》《国家能源局关于逐步加强光伏电站建设及运行管理工作的通知》。

  光伏电池组件、逆变器等设备需须采用国家认监委批准的认证机构 认证的产品。符合相关接入电网的技术要求。

  1）按照《国家能源局关于实行可再次生产的能源发电项目信息化管理的通知》要求，在项目核准、申请并网、竣工验收等环节前后，及时等录国家能源局网站的可再次生产的能源发电项目信息管理平台填报项目建设和运行的相关信息，以纳入国家补助资金目录。

  4）每月5日前，根据当地供电企业来提供的上月上网电费及发电补贴结算单可开具相应的增值税发票，将发票返回当地供电公司，当地供电公司依据票面金额于每月8日前结算支付。

  分布式屋顶光伏勘察属于项目的前期工作，通过实地勘察，搜集屋顶有关的资料，为后续方案设计和投资收益分析做准备。实际的屋顶结构及形式多样，业主对屋顶光伏的可行性、装机容量、投资收益、合作模式等问题也十分关注。

  分布式光伏选址应优先选择太阳辐照量大、阴雨天气少、污染程度小的地区。若企业靠近海边，需考虑防盐雾防腐蚀、抗台风措施；企业所在地区沙尘大则需考虑防风沙和增加清洗的措施；若在寒冷地区则需要仔细考虑防冻和除雪措施。

  各地为了推动分布式光伏发展，纷纷出台省级、市级甚至县级的扶持政策。项目研发人员在项目开发前期需提前需熟悉这些政策，作为目前还需政府补贴发展的光伏产业，补贴政策的好坏直接影响了分布式的收益，因此当地政策好的分布式项目宜优先开发。

  光伏电站的寿命超过20年，在分布式电站开发时要考业主的存续，宜优先选择企业实力强、行业前景好、企业经营规范、财务正规的业主合作。

  企业性质以国企、上市企业和外企为好，这一些企业信用度高，在后期电费收缴、结算时一般均不存在问题。

  业主企业的经营行业对建设分布式光伏电站也有影响，若公司制作易燃易爆危险品、排放腐蚀性的气体、排放大量烟尘等，都不适宜建设分布式光伏电站。

  电价高用电量大的工业、商业屋顶属于最好屋顶的资源，如大型的工业公司、商场等；其次是用电量不大、电价也不高的业主单位，如学校和医院屋顶、市政楼堂馆所、物流中心屋顶等。

  建筑产权归属、设计常规使用的寿命、材质、面积和朝向等也直接影响了分布式光伏电站是否可行及安装量。

  建筑产权归企业业主或当地政府所有，则适宜开发；租赁的厂房不适宜。同时工业生产厂房屋顶一般是彩钢板，在项目开发时需了解屋顶能使用的年限，年限太短不适宜进行开发。

  单个企业屋顶面积或屋顶总面积最好不少于10000平方米的屋顶（约可安装1MW）。同时踏勘时需量出屋顶方位角、屋顶倾斜角度和周围遮挡物如女儿墙的高度，以便后期确定系统装机量和发电量。

  恒荷载是指结构自重及灰尘荷载等，光伏电站需要运营25年，其自重属于恒荷载。通常钢结构厂房上装光伏系统每平米会增加15公斤的重量，砖混结构厂房的屋顶每平米会增加80公斤的重量。在项目考察时，需要着重查看建筑规划设计说明中恒荷载的设计值，并落实除屋面自重外，是否额外增加另外荷载，如管道、吊置设备、屋面附属物等，并落实恒荷载是否有裕量能够安装光伏电站。

  可变荷载是考虑极限状况下暂时施加于屋面的荷载，分为风荷载、雪荷载、地震荷载、活荷载等，是不可以占用的。特殊情况下，活荷载可当作分担光伏电站荷载的选项，但不可以占用过多，需要具体分析。

  在项目踏勘时，需要项目研发人员从业主方获取房屋结构图，便于计算屋顶荷载。

  建筑屋顶主要有彩钢瓦、陶瓷瓦、钢混等几种，彩钢瓦分为直立锁边型、咬口型型、卡扣型型、固定件连接型。前两种需要专用转接件，后两种需要打孔固定；陶瓷瓦屋面能够正常的使用专用转接件，也可以不与屋面固定，利用自重和屋面坡度附着其上；钢混结构屋面需要制作支架基础，基础与屋面可以生根也可以不生根，关键考虑屋面防水、抗风载能力、屋面设计荷载等因素。

  3）厂区是否配备独立的配电室，是否配电设备是否有备用的间隔，如没有是不是能够压接母排；

  5）查看进线总开关的容量，考虑收益问题，光伏发电系统的输出电流不宜大于户用开关的容量；

  分布式光伏开发模式主要是与屋顶业主洽谈确定具体合作方式，主要模式有要有优惠电价模式、屋顶租赁模式。需要考虑项目投资收益、业主意愿等因素确定投资开发模式。

  本节总结了在选择分布式屋顶时，投资商必须确定的4个事项和建议明确的1个问题。

  1）未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设；

  承租人在签署租赁合同之前，应首先要求房屋业主提供四证：建设工程规划许可证、竣工验收证明、消防验收证明、房屋产权证明。

  1）在签署屋顶租赁协议前，房屋已经被抵押。债务到期，屋顶业主（抵押人）还未清偿债务，债权人对其拍卖、变卖导致所有权发生变化；

  1）建议承租方在签订屋顶租赁协议前，前往当地的不动产登记部门对出租方提供住宿、土地的产权做出详细的调查，了解房屋、土地上是不是真的存在抵押权。

  2）在屋顶租赁协议或能源管理协议中增加因抵押权人实行抵押权的特别赔偿条款；或者与抵押权人约定在其行使抵押权后继续维持租赁合同效力。

  一旦发生“拍卖”、“查封”等意外，下述2种情况，屋顶租赁人可以证明房屋租赁协议签署在房屋产权变动之前，可以“买卖不破租赁”为由，要求新产权所有者继续履行租赁合同。

  1）租赁合同的当事人在抵押、查封前，已向房产管理部门登记备案、或办理租赁合同公证的；（实践中，有企业出于税负、登记繁琐等考虑未进行租赁登记，这给光伏电站25年的生命周期内房屋租赁权潜藏了法律风险。）

  2）有其他确切证据证明租赁合同签订于抵押、查封前的，如租赁合同当事人已在抵押、查封前缴纳相应租金税、在案涉房屋所在物业公司办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。

  业主对建筑物专有部分享有单独所有权，即对该部分享有占有、使用、收益和处分的排他性的支配权；业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利并承担义务；共有部分为相关业主所共有，均不得分割，也不得单独转让。

  共有部分：指区分所有的建筑物及其附属物的共同部分，地基、屋顶、梁、柱、承重墙、外墙、地下室等基本构造部分由全体业主共同使用。

  对于住宅楼、大型市场等建筑物的屋顶，由于产权较为分散，其屋顶的出租、利用需要按照业主委员会或业主大会的议事规则，经过合法有效的民主决策程序后才可以进行租赁。建议事先做好建筑物产权权属的调查，规避相关风险。

  屋顶承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

  承租方在签订租赁合同时应确认转租人的出租行为是否经过出租人的同意，要求出租人出示房屋所有权人允许其转租房屋的授权委托书，并在租赁合同中明确约定转租人违反上述规定时应承担的违约责任。

  就屋顶租赁协议而言，属于我国《合同法》规定的租赁合同，根据《合同法》的规定：租赁合同期限不允许超出二十年。超过二十年的，超过部分无效。

  分布式光伏项目一般项目为25年，建议在合同中约定租赁期限为20年，同时约定协议到期之后，双方对该协议以补充协议形式续签5年。

  分布式光伏项目以能源管理协议的方式开展，一般会用“电价优惠、屋顶免费使用”的形式。由于不满足“租金支付租赁物使用权对价”这一典型租赁合同的构成要件，仅签订了能源管理协议而未单独签订租赁协议的项目，是否应当适用于《合同法》对租赁协议期限上限的约定存在一定争议。

  能源管理合同的期限为25年应该是不违反现行法律和法规的，鉴于目前仍有争议，为稳妥起见，我们提议在能源管理合同中约定项目周期为20年，并同时约定：协议到期之后，双方对能源管理协议以补充协议形式续签5年。

  房屋被征收、拆迁，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收房屋“所有权人”给予的补偿包括：

  补偿标准：实践中，各地对于房子征收的补偿标准存在一定的差异。有案赔偿款比例补偿，有按面积补偿，有按前三年的平均效益补偿，等等。

  在屋顶租赁合同中，对其停产、停业损失是需要预先与出租人进行约定，并明确房屋面临征收时的停产停业损失的计算方式、征收补偿的分配比例，以保护自身的合法权益。

  工厂厂房屋顶是国内最常见也是最主要的屋顶光伏安装场景。工厂厂房屋顶一般具有闲置屋顶面积大、自身用电量大的特点，对于建设自发自用为主的分布式小型电站具有特别优势。

  很多关注光伏的朋友都看到过一则消息：“京东上海亚洲一号智慧物流中心屋顶分布式光伏发电系统正式并网发电”。于是，很多脑袋活跃的朋友开始四处关注各地物流园区屋顶，看是不是具备建设光伏电站的可能性了。

  其实，不管是在国外还是国内，不管是2012年以前的金太阳项目中还是现在的分布式项目中，物流园区屋顶都一直是光伏投资企业着重关注的对象。这主要是物流园自身特点决定的。物流园作为货物仓储周转中心，屋顶面积一般非常庞大，而且屋顶会比较平整(很多彩钢瓦屋顶)，周边遮挡物非常少，而且为满足特殊货物的保存条件(通风、冷藏等)物流园自身用电量也会比较大。这些特点完全切合了工商业屋顶光伏的要求，能够说是完全量身定制

  在国内还有着很多的公共单位，比如医院、学校、博物馆、政府大楼、汽车站、火车站、机场等等。公共单位的建筑屋顶面积正常情况下不会很大，通常仅适合安装100-500KW容量的屋顶光伏电站，容量虽小好在国内拥有庞大的公共单位数量，大部分都有闲置屋顶。另外，这些公共单位在公众心中拥有一定的公信力，如果安装光伏的话对光伏的普及和推广拥有非常好的效果。

  在国内有非常多独栋的商业屋顶，比如超市、商场、停车场、会所、俱乐部等，这些建筑都有非常多的闲置屋顶，可拿来做自发自用余电上网项目。

  除了上面，我们大家常常能够正常的看到的一些工商业屋顶安装场景外，其实还有一些不常见，却很适合安装光伏安装光伏的项目场景。比如，电信运营公司的信号基站，一般在比较偏僻的地方，地方空旷，而且需要持续的电力供应;再比如很多污水处理厂的污水处理池上方空间巨大，而且企业要耗电非常高。

  在电力供给非常紧缺的今天，很多国家和地区都形成了波峰波谷电价制度，对很多工商业主体来讲，能利用自己的闲置空间安装光伏电站，一方面减少了自身在电费方面的支出，另一方面能为国家节能减排事业做出贡献。